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不動産取引をめぐるトラブル

 景気回復や地価向上が話題にのぼる昨今、不動産取引の内容は複雑多岐に渡っています。

 重要な資産である不動産を安心して確実に取引するためには、あらかじめトラブルの内容、原因を予想して、十分なトラブル予防をすることが重要です。
 
不動産トラブルの内容は千差万別ですが、例えば次のようなものが考えられます。
 
(1) 当事者のトラブル
・売った相手、貸した相手が間違っていた!
・売った相手、貸した相手に、きちんとした権限がなかった!


(2) 目的不動産そのもののトラブル
・境界未確定の不動産を買ってしまった!
・買った不動産に担保がついたままだった!
・他人の不動産を買わされてしまった!
 

(3) 目的不動産の権利のトラブル
・買った不動産、借りた不動産の面積が足りなかった!
・買った不動産が土壌汚染されていた!
・買った土地には建築禁止等の規制があった!
 
(4) 取引行為上のトラブル
・虚偽広告に騙された!
・仲介業者に十分な説明をしてもらえなかった!

  
(5) 取引の履行・不履行のトラブル
・売買代金を払ってもらえない!
・買った土地が他人にも売られていて先に登記をされてしまった!
 
 これらのトラブルを予防するには、不動産取引の前に、事実関係の調査に加え、法律関係の調査をしておき、それらをふまえた契約書を作成しておくことが必要です。
 
 また、トラブルが起きてしまった後でも、当事者の希望や法律にしたがった素早い対処をすることで、事態の悪化を防ぐことが肝要です。
  

借地・借家のトラブル

 借地借家をめぐっても、様々なトラブルが考えられます。
 例えば、次のようなものが考えられます。
 
(1) 明け渡し 
・借地、借家について、立ち退きを請求された!
・借主が家賃を支払わないので、明け渡しを請求したい!
・借地、借家を建て替えて有効利用したいので今の借主に出て退去して欲しい!
 
(2) 賃料の増減額
・賃料が相場価額にあわなくなってきたので増額(減額)を請求したい!
 
(3) 敷金と原状回復  
・借地、借家から退去する際、敷金を返してくれない!
・借地、借家の明渡時に、きちんと原状回復してくれない!
 
 これらのトラブルを予防するにも、賃貸借契約の前に、事実関係の調査に加え、法律関係の調査をしておき、それらをふまえた契約書を作成しておくことが必要です。
 
 また、トラブルが起きてしまった後でも、当事者の希望や法律にしたがった素早い対処をすることで、事態の悪化を防ぐことが肝要です。特に、借地借家に関しては、法律上、様々な規定が存在していますし、特別の紛争解決の手続が用意されていますので、まずは、弁護士等の専門家に相談した方がよいでしょう

マンションのトラブル

 マンションをめぐっても、様々な問題が考えられます。
 例えば、次のようなものが考えられます。
 
(1) 管理費滞納
・管理費を払ってくれない!
 
(2) 騒音、ペット、迷惑行為
・騒音やペットの鳴き声がひどい!
・迷惑行為に悩まされている!
  
(3) 総会運営
・管理組合の総会をうまく運営したい!
 
 これらマンションのトラブルは、一般のトラブルに比べて特殊な面がありますので、当該マンションの管理規約等や、いわゆる区分所有法等の法律を確認しておく必要があります。その上で、疑問点や不明点があれば、早めに、弁護士等の専門家に相談することをおすすめ致します。
 
例えば、マンションの滞納管理費の回収にしても、
  
(1) 内容証明郵便等による請求
         ↓
(2) 訴訟提起
         ↓
(3) 相手方に財産があれば、強制執行
         ↓
(4) 財産がなくやむを得なければ、区分所有法59条による競売請求
         ↓
(5) 競売による買受人等、承継人への請求
 
と、複雑なプロセスを経る一方で、5年間で消滅時効(水道料金は2年間)にかかってしまうので、注意が必要です。 
 
 また、マンションにおける迷惑行為への対処は、区分所有法等の法律に特別な手続が用意されていますし、総会運営にも一定のノウハウがありますので、疑問点や不明点があれば、早めに、弁護士等の専門家に相談することをおすすめ致します

不動産トラブルを避けるには?

 不動産は私たちのもっとも身近で、しかも極めて重要な財産であり、生活、事業の基盤となるものです。

 不動産を安全に取引したり、利用したりできなければ、日々の生活や経済活動を安心して行うことができなくなってしまいます。

 そのため、不動産をめぐっては様々なルールが法律によって整備されています。また、過去の裁判例も多数集積されており、一定のルールになっています。

 また、不動産には「登記」制度があり、適切な時期に適切な登記を行っておく必要があります。

 
 このように不動産の取引、利用にあたっては、それら関係諸法令などを十分調査し、トラブルを予防しうる契約書を作成するなどの事前の準備が必要です。
 
 少し面倒かも知れませんが、不動産や登記問題に詳しい弁護士に相談して、どのようなトラブルが起きる可能性があるかを検討し、各種法令等の調査契約書の作成を行うことが後々のために大切です。

  仮に、運悪く不動産トラブルに巻き込まれても、素早い対処によっては、トラブルの悪化を防ぐことができます。
 
 不動産トラブルの内容によって、各種紛争解決手段も用意されていますので、それらを利用することで、迅速かつ適切な解決を得ることができます。

 ですから、「ちょっと不安だな。」「トラブルに巻き込まれたかも・・・」というときは、早めに弁護士にご相談下さい


【不動産問題に関する近時の裁判例はこちら】
東京地裁平成19年10月25日判決(判時2007-64)
 工場の用途の建物の賃貸借契約に関して、賃借人が土壌汚染物質を除去しないで明け渡した場合には、賃借人に、原状回復義務の債務不履行があるとして、賃借人に対する土壌汚染調査費用、土壌汚染対策費用相当額の損害賠償請求が認容られた事例。
大阪高裁平成20年4月16日判決(判タ1267-289、判時2018-19、上告棄却)
(1) マンションの各専有部分の水道料金や電気料金は特段の事情のない限り、規約で定めうる債権の範囲に含まれない。
(2) 水道供給等について、水道局等との間で戸別契約ができず、全戸分の一括立替払しかできない等の事情が上記特段の事情にあたるとされた事例。
京都地裁平成20年4月30日判決 
 定額補修分担金特約が消費者契約法10条に該当し無効であるとして、同特約に基づき支払われた金員の返還請求が認容された事例。
・東京地裁平成20年7月8日判決
(判例時報2025-54) 企業間の土地の売買契約につき、有害物質による土壌汚染等が判明した場合において、売主の有害物質の除去費用等の瑕疵担保責任が認められた事案。
・東京高裁平成20年9月25日判決
(金融商事判例1305-36) 売買契約の目的物である土地の土壌上中に、フッ素が含まれていたところ、売買契約締結時には、取引観念上もその有害性が認識されていなかったが、その後、その有害性が認識されるに至った場合であっても、民法570条にいう隠れた瑕疵があったということができるとされた事案。
京都地方裁判所平成21年7月23日判決 
 居住用建物の賃貸借契約における保証金の解約引き特約及び更新料特約が、消費者契約法10条に該当し無効であると判断された事例
大阪高判平成21年8月27日判決(金融法務事情1887-117)
 賃貸借契約の更新料特約が、事案に照らして、消費者契約法10条に反し、無効である。
大阪高判平成21年10月29日判決(金融法務事情1887-117、判時2064-65) 
 賃貸借契約の更新料特約が、事案に照らして、消費者契約法10条に反し、有効である。


【不動産問題に関する近時のトピックス】
家賃債務保証業務の適正な実施の確保の要請等について(国土交通省・21/2/16)
賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル(国民生活センター・23/3/3)



【不動産問題に関する参考法令】
建物の区分所有等に関する法律


【不動産問題に関する参考情報】
国土交通省
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